新闻背景:近日,成都市商务局在上透露,将用3到5年时间,将中心城区八大商品批发市场全部迁至绕城高速外的北部商贸、青白江、双流和龙泉驿四个商品市场集中发展区。在四个市场集中发展区重点发展服装、机电、日用百货等11类商品市场,预计到2020年其商品市场销售额达到2500亿元左右(新闻),成都将建成部批发贸易高地(新闻)。
成都绕城外四区楼盘:最低3600元/㎡2011年12月29日,如今的房地产市场如同股市一般,在新政的调控下,正进行着新一轮的全盘调整。在这一调整过程中,楼市这个大盘仿佛在一低开,不少购房者如同股民一般,无法寻找到更好的拓展空间。其实在大盘调整期,依然会有不少增长点,规划利好便是其中之一。机会出现了,关键在于把握。
上期,我们详细介绍了八大市场搬迁后为旧板块带来的增长点,发现其中不少项目具有蓝筹股的特性——长期持有将带来丰厚收益。本期,我们将为大家解析这些市场迁入新规划的板块后,为这些地方房产发展带来的机遇——逢时买入,后市向好。
外迁的几大市场,将会在成都近郊的新都、龙泉、双流和青白江形成全新的集中市场区域,而这些区域就如同股市中的新板块一般,将形成带动大盘上行的动力。
新都板块,位于大丰的国际贸易城已初具雏形,不少专业市场已经迁入,使得购房者看到了该板块持续上行的趋势,大丰楼市也在近几个月中不断冲高。
双流板块,位于双流新城东升与的交界处,将会形成集中的贸易市场。相较于华阳、中和等房产发展较为成熟的片区,东升与这两大新兴板块无疑会借着贸易市场打造的这股东风后发制人,强势挺进。
龙泉板块,主要集中在洛带与龙泉驿之间,由于该板块长期不被关注,导致区域楼盘价格目前处于一个较低的空间,但也为其后市走高留足了上升通道。该板块目前已经有九峰(新闻)汽车城和服装贸易城等“业绩股”带动,未来将成为城东整个大板块的活跃因子。
“成长股”发行购房者“建仓”
金府、荷花池、红牌楼……这些专业市场已成为财富的聚宝盆。如今,新的机会再次提供在商家们面前。2010年7月,公布了中心城区专业市场5年调迁的战略,成都市布局了四个商品市场集中发展区来承接这些市场的调迁和升级,这些地方的房产开发也迎来了前所未有的机遇。
迁入市场成楼市概念股
概念股:指具有某种特别内涵的股票,而这一内涵通常会被当作一种选股和炒作题材,成为股市热点。
新商品市场的火爆,早在去年年初便初现端倪。2009年3月,成都国际商贸城一期小商品市场仅十天报名时间,便受到了10多万商家的热烈追捧。商家抢占先机的心态在今年的搬迁中更是显露无疑,2010年6月中旬,位处北部新城的成都国际商贸城启动招商,荷花池乃至全国各地的小商品行业数万商家蜂拥而至。没有人会怀疑迁入市场未来的人气和房产开发的热潮。
北新干道、成洛大道等市政基础设施建设为这些新商品市场提供了快速便捷的交通,但龙泉、新都大丰、双流东升和的共同点是:片区目前整体面貌落后,生活配套不够完善。为了让这些专业市场发展更为成熟,今后势必会在规划上做足文章,为其综合发展提供更多的得分点。
审时度势新产品“开低盘”
开低盘:指开盘价比前一天收盘价低出许多。
新的规划、新的商圈,必然引发新的购房浪潮。这些商家对住房有着普遍需求,而户型的实用,总价的可控制,又是商家购房时的基本要求。为抢占这一强劲的购买力,在楼市处于低迷的状况下,这些区域的开发商反倒积极开盘,销量也很是喜人。
据记者了解,开发商现所推房源多以中小户型为主,最大户型面积不超过120平方米,总价也大多控制在24~50万/套。6月19日,位于大丰片区的嘉美·华凯3期开盘,均价4400元/平方米,当日销售了70%的房源。7月上旬,在金牛区荷花池商品市场搬迁之后开盘的时代锦翠(新闻),均价4300元/平方米,当日销售达90%。7月3日,汇融·悉尼湾(新闻)(达令港)推出58~83平方米中小户型,24.5万/套的起价让当日销售率达到了80%。对比房产新政下,主城区部分楼盘成交的疲软,新商品市场周围的楼盘销售显得格外热闹。
远瞩购房者不“盘档”
盘档:指投资者不积极买卖,多采取观望态度,使当天股价的变动幅度很小。
近日,已搬迁至国际商贸城经营中药材的张先生(新闻)在大丰一口气购买了两套住房:“这里距离我的铺子不到五分钟车程,非常方便,而且商品房比市区内也便宜许多,我买一套自住,一套囤货。”荷花池藏富民间已经人所共知,而家具、服饰、汽配等商家更是不容小觑。
这些商家蕴藏了强大的购买力和购房需求,甚至有投资者现在依然后悔当年丢掉的三环商机。“6年前万贯五金机电城(新闻)4000元/平方米左右的三层均价,该市场商铺在短短几个月后就攀上三层均价近万元/平方米,我们错失良机。这次无论是商铺或住房,我们都不会再错过了。”另一位商家陈女士认为,这些专业市场周边的房产后市必定走好,现在下手正合时宜。
从数字看机遇
1019亿
目前在绕城高速以内中心城区注册登记的各类商品交易市场有100个,2009年的商品交易额为1019亿元,即平均每个市场年交易额仅1亿元。
80亿
占地215公顷的北部商贸集中发展区内,总投资80个亿的成都国际商贸城项目目前已全面开工建设。
6900余亩
荷花池、五块石、盐市口、红牌楼、八里庄、西门车站片区、川藏沿线八大商品市场搬出后,将腾出6900余亩土地。
1万人次
龙博娱乐城官方网6月23日,成都国际商贸城招商中心迎来了对外招商的第一天,据不完全统计,现场有超过1万人来排队报名缴纳订金。
2500亿
中心城区八大商品批发市场将全部迁至绕城高速外的北部商贸、青白江、双流和龙泉驿四个商品市场集中发展区。在四个市场集中发展区重点发展服装、机电、日用百货等11类商品市场,预计到2020年其商品市场销售额达到2500亿元左右,成都将建成部批发贸易高地。
大丰片区
新版“荷花池”潜力无限
个盘推荐:凤凰山1号、时代锦翠、嘉美·华凯3期、北新·润苑2期
规划利好:北部商贸集中发展区位于金牛区和新都区交界处,经营商品类型以日用品、医药和五金机电(小型)类为主,规划总占地面积215公顷。目前,位于大丰街道不到五分钟车程的成都国际商贸城正在建设,整个项目占地2090亩,相当于现有荷花池市场群的6倍。据了解,市场预计建成后将拥有商铺约6万家,预计从业人员近20万人,年总交易额将超过1000亿元。由此可见,强大的刚需给大丰房地产开发带来了新一轮契机。
大丰位于凤凰山片区西北侧,素有成都“北门门户”之称,所处地理特别适合商贸和人居。依托成彭、川陕、北新干线及大天,奠定了大丰-天回分区人流、物流、信息流畅通的基础条件。此外,大丰紧临植物园、凤凰山公园等风景区,生态优+(视频)良。
升值潜力:相比绕城高速内同类区域而言,北边建设起步较晚,土地供给较大,有利于在建设中发挥后发优势,重塑空间结构和形象。目前大丰片区均价在4700元/平方米左右,从整个大成都范围来看,是距离中心城区价格最低的片区。现在买入,如同在低价入市。
适宜人群:目前楼盘以刚需产品为主,户型多在60-100平方米以内,购买者多为国际商贸城的经商人士和成都市区到此养老者。
凤凰山1号
价格:待定
地址:大丰天丰(凤凰山北侧)
户型:40-130平方米
最新动态:售楼部正在修建中,预计8月5日亮相。
个盘点评:凤凰山1号位于成都三环凤凰山森林公园北麓,项目占地约70亩,总建筑面积137446平方米,绿地(新闻)率为35.5%,能容纳1226户居住。项目由7栋17~18层的小高层电梯洋房围合而成。目前项目尚未开盘销售,售楼部预计8月初亮相,首次推出的户型面积为80~97平方米。
交通:北新干线,公交50、150、512等
配套:项目本身有2000平方米的商业,由开发商自行开发,不对外销售;对面是某开发商的大盘,有较大的商业体量。
时代锦翠
价格:均价4300元/平方米
地址:大丰西二99号
户型:70-120平方米
最新动态:7月初该楼盘进行内部认购,当日销售90%。
个盘点评:时代锦翠位于大丰片区,总占地面积40000余平方米,以东南亚风情住区为主题概念。总建筑面积为17万余平方米,分为马来西亚棕榈海组团、新加坡万代兰组团、印尼缤纷岛组团、泰国拉马郡组团。项目户型区间为60~110平方米,均价4300元/平方米。首次开盘在7月初,在没有大力宣传的情况下,当天销售达90%。
交通:北新干线,公交50、150、512等
配套:大丰医院、农贸市场、大丰中心校等
嘉美华凯3期
价格:4400元/平方米
地址:大丰花都大道789号
户型:79-114平方米
最新动态:目前3期正在销售中,现剩余20%左右房源。
个盘点评:项目位于新都区大丰镇花都大道。项目分4期开发,目前正在销售的为第3期,面积为79~114平方米,均价4400元/平方米。嘉美·华凯3期于6月19日开盘,当天销售70%。项目周边以住宅为主,比较安静,适合居住。目前,项目1、2期处形成了较多的餐饮,可满足日常生活需求。
交通:北新干线,公交50、150、512等
配套:1、2期楼下商铺已经开业,有部分餐饮和日常生活用品店。
北新润苑
价格:5200元/平方米
地址:北新大道北一段
户型:79-126平方米
最新动态:项目2期目前在售房源剩余20%。
个盘点评:北新·润苑总占地130多亩,总建筑面积为30万平方米,北新·润苑2期于6月6月开盘,均价5300元/平方米,当日销售了362套,目前在售房源剩余100多套,一次性付款优惠4%,按揭优惠1%。同时,项目周边配套设施将规划新增一所小学、两所幼儿园、两个农贸市场、一处社区卫生中心等,项目东侧还将打造体育、休闲、娱乐、度假为一体的原生态湿地公园。
交通:北新干线,公交50、150、512等
配套:农贸市场、大丰小学、大丰中学等
龙泉市场发展区
均价未过4000“汽车城”有搞头
个盘推荐:阳光印象(新闻)、龙博御景(新闻)、美宸东方(新闻)、龙锦(新闻)湾
规划利好:龙泉市场发展区是规划的四个外迁市场中占地面积最大的一个。该发展区位于四环东侧、成渝高速以北、龙泉山脉西侧,经营商品类型以化工塑料、汽车配件、纺织品和废旧汽车拆解为主,规划总占地面积约420公顷。从地图上看,这个区域将包括同安镇、西平镇以及十陵、洛带部分区域。九峰国际(新闻)汽配城(新闻)去年亮相成洛,已经带动了该片区价值的一次提升。随着服装贸易城等集中批发市场的动工修建,该片区的商业价值和升值潜力将不输于任何一个市场发展区。
升值潜力:从目前的房产开发来看,该区域属于价值洼地。发展较好的阳光城近几年也沉寂下来,住宅均价在3500元/平方米左右,而周边成洛沿线的楼盘价格依然还保持在3400元/平方米左右。随着该区域规划的逐步兑现,成洛扩建,汽车城、服装贸易城动工,片区住宅均价已经在3800元/平方米左右徘徊。相对于龙泉驿都大道和老城区超过4500元/平方米的住宅均价而言,该片区的住宅均价依然较低。伴随着市场发展区的建成,该板块未来上行空间较大,具有发展潜力。
适宜人群:对于不少从成都市区八大市场迁来该区域的商户,这里常合适的居住地点;不少寻求新的投资增长点的投资者,这里的区域价值和价格也是不错的选择。
阳光印象
价格:均价3600元/平方米
地址:龙泉阳光(新闻)城
户型:50-180平方米
最新动态:一次性优惠2%,按揭优惠1%。
个盘点评:该项目位于阳光城中心区域,周边配套成熟,生活便利。最重要的是相对于龙泉的住宅均价,该项目的价位较低。2009年年末,项目的均价为3200元/平方米。随着大势的不断走高,以及项目本身已现房呈现,所以均价上涨了400元/平方米。目前,该项目2期主推50-180平方米多层现房,板式结构,一梯两户,采光和通风效果较好。
交通:332、223、218、850、885、886等
配套:红旗连锁、互惠超市、交通银行、阳光幼儿园、华大医院等
龙博御景
价格:待定
地址:龙泉驿西河镇西河中心广场旁
户型:80-130平方米
最新动态:一期已经售完,二期预计8月开盘。
个盘点评:龙博御景位于东三环外龙泉西河镇,距成都市中心13公里。项目占地约50亩,建筑面积13余万平方米,共850户。该项目为18-25层的高层电梯公寓,小区中庭花园1.2万余平方米。中庭内配有星级酒店、网球场、游泳池、羽毛球场等康乐设施,生活于此,动则健身,静则观景。项目1期已经售完,2期预计将在8月推出。根据年初1期3700元/平方米的均价来看,2期不会低于这个价位。
交通:858、869、860、219等多公交车直达
配套:青龙湖、西河中心广场、森林公园、成都大学、四川电视大学等
美宸东方
价格:均价3860元/平方米
地址:龙泉驿西河镇成洛西河大道168号
户型:66-112平方米
最新动态:一次性优惠2%,按揭优惠1%。
个盘点评:项目位于成洛侧西河大道上,占地面积3.4万平方米左右,建筑面积13万平方米,容积率3.9,绿化率38%,距即将动工的地铁4号线出入口直线距离100米左右。项目前两期已经销售完毕,目前正在销售3期1批次房源。由于3期房源位于中庭,并不临街,所以价格相对于前两期3500元/平方米的均价,高出300元/平方米。项目价格目前正处于上升阶段,3期1批次开盘时,均价为3800元/平方米,目前已接近3900元/平方米。
交通:219、858、869、80、97等直达
配套:西河小学、西河中学、成都大学、红旗配送中心、西河卫生所等
龙锦湾(新闻)
价格:待定
地址:龙泉驿十陵街道青龙村一社
户型:52-105平方米
最新动态:一期售完,二期开盘时间待定。
个盘点评:项目总规划建筑面积约7.6万平方米,住宅户数494户,商务公寓352套。住宅为52-105平方米板式结构,集中紧凑,空间利用完整,绝大多数房源附带有全面积或半面积赠送的露台、空中花园、入户花园等。由于项目紧邻东三环,价格相对较高,其1期均价在4700元/平方米左右,相对于东三环边动辄7000-9000元/平方米的价格,还是相当便宜。目前项目2期工程正在进行中,开盘时间和价格尚未确定,记者认为2期的价格或会与1期持平。
交通:80、97、219等
配套:和平双语幼儿园、成都大学、红旗超市、204医院、564医院等
双流新双楠片区
道通了买入趁早
个盘推荐:申·赛纳维(视频)、远大·林语城、锦绣楠郡(新闻)、人居·都市阳光(新闻)
规划利好:事实上,《成都市商品市场布局规划》中落子双流的市场集中发展区位于双流县早已开始打造的现代商贸集中发展区的北部核心区,经营商品类型以高档家具、食品、电子电器、品牌服装为主,规划总占地面积约235公顷。从规划图上可以清晰地看到,该区域位于成都绕城高速外侧,双流东升镇与镇的交界区域。区域内的交通十分发达,其中连接成都市区的道除了已经通车的双楠大道(武侯大道)之外,计划今年10月通车的成新蒲快速通道双流段将直接对接大石西。
升值潜力:从该区域的住宅用地分析来看,集中发展区内几乎没有规划住宅,仅在发展区南侧和西侧有少量住宅用地,而这些住宅用地周围,分布了不少公园绿地。在这里置业,一方面能享受到这里紧邻市区的区位优势和市场发展带来的区域增值红利,另一方面又因为距离市场有适当的距离获得优越的人居。目前,区域处于规划建设初期,所以房价还处于较低的,后市看涨的机会较大。在售的申·赛纳维项目的联排别墅均价8600元/平方米,对比成都其他地方少则上万的联排单价,从该区域规划的交通优势、生态优势和产业优势来看,升值潜力不言而喻。
适宜人群:成都、双流的自住型购房者,在市场发展区工作的购房者,投资型购房者也可考虑。
申·赛纳维
价格:洋房均价6500元/平方米,别墅均价8600元/平方米
地址:双流东升龙桥6号
户型:洋房76-131平方米,联排别墅129-240平方米
最新动态:一次性优惠7%,按揭优惠4%。
个盘点评:项目总占地370亩,以花园洋房和联排别墅为主,辅以少量小高层,1期住宅容积率仅0.7,是名副其实的低密度大盘。项目的交通条件较好,从成双大道(老川藏)到成都市区仅12公里,项目东侧临港后只需5分钟便可达到双流国际机场,另外成绵乐城际高铁和规划地铁3号线也将途经项目附近。但从目前来看,周边的生活配套较少。
交通:公交213、813、516、802等
配套:项目自身将建1.7万平方米商业街,另可享受东升老城区的配套
远大林语城(新闻)
价格:待定
地址:双流双楠大道
户型:联排230-400平方米,洋房待定
最新动态:售楼部样板区已正式,现接受预订,预计本周末开盘。
个盘点评:作为400亩大盘的首期产品,后市看好。远大·林语城整体占地近400亩,项目住宅包括联排别墅和电梯花园洋房两种形态。项目位于双流双楠大道,直接对接武侯大道,规划中的地铁3号线、6号线也将延伸至此,交通比较便利。此外,该项目周边有逾5平方公里的白河绿化带和双流新城主题公园,具有比较宜居的生态。
交通:公交811等
配套:双流中学、棠湖中学、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球公园等
锦绣楠郡
价格:均价4300元/平方米
地址:双流蛟龙(新闻)工业港
户型:53-160平方米
最新动态:现主推85-130平方米户型,一次性优惠2%,按揭优惠1%。
个盘点评:作为蛟龙工业港为数不多的住宅项目,锦绣楠郡未来的升值潜力看涨。项目占地60亩,建筑面积16万平方米,总户数1481户,容积率4,绿化率30%,由6栋18层电梯公寓半围合组成。项目交通比较便利,368公交车可通达成都市区,另有多条双流公交线。该项目针对客群除了在工业港附近工作的年轻人,还有此经商的人购房者。
交通:公交368、813、818、836等
配套:双流中学、棠湖中学、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球公园等
价格:均价4200元/平方米
地址:双流双楠大道国际网球赛事中心旁
户型:60-220平方米
最新动态:主推105-220平方米户型,一次性优惠4%,按揭优惠3%。
个盘点评:人居都市阳光位于双流国际新城核心,项目附近有8500亩亚洲最大城市公园。项目采用“短板点式布局”,大多户型为南北朝向,户型比较方正,同时大多数户型都能三面采光。该楼盘为区域内较早亮相的项目,开发商人居置业(新闻)开发过天府名居(新闻)、东苑小区(新闻)、南苑小区(新闻)等楼盘,信誉度较好。
交通:公交840、818、368等
配套:双流中学、棠湖中学、国际网球赛事中心、谢菲联国际足球公园等(来源:居周刊)
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